Від Роман Кравець 
Питання «скільки коштує кав’ярня» не має однієї відповіді, бо на ринку одночасно продаються заклади за вартістю обладнання і заклади, які окупаються за рік. Різниця не в площі і не в техніці, а в прибутку і в договорі оренди. Матеріали про купівлю і продаж готового бізнесу публікує компанія business-broker.com.ua.
Ціна діючої кав’ярні в Україні рахується як чистий прибуток за місяць, помножений на 10-14. Тобто заклад з прибутком 40 тисяч гривень орієнтовно коштує 400-560 тисяч. Якщо прибутку немає, ціна визначається вартістю обладнання з урахуванням зносу плюс цінність готового приміщення з дозволами і підведеними комунікаціями.
Найпростіша перевірка займає одну дію: поділіть ціну на заявлений чистий прибуток за місяць. Отримаєте строк окупності.
| Строк окупності | Як це читати |
|---|---|
| Менше 8 місяців | Шукайте причину: оренда спливає, конкурент поруч, прибуток завищений |
| 8-12 місяців | Вигідна пропозиція, якщо цифри підтверджуються |
| 10-14 місяців | Нормальний ринковий діапазон для кав’ярні |
| 14-18 місяців | Прийнятно при сильній локації і довгому договорі оренди |
| Понад 20 місяців | Завищено, якщо немає нерухомості у власності |
Порахувати орієнтир під конкретні цифри можна через калькулятор оцінки бізнесу: заклади харчування там виділені в окрему категорію з власним діапазоном окупності.
- Обладнання: кавомашина, кавомолка, холодильне обладнання, витрина, льодогенератор, блендер, посуд
- Меблі і оздоблення в поточному стані
- Ремонт приміщення і вивіска
- Підведені комунікації: потужність електромережі, вентиляція, водовідведення
- Права за договором оренди або угода про його переукладення
- Напрацьований трафік і постійні клієнти
- Навчений персонал, якщо баристи погоджуються залишитись
- Умови постачальників кави і продуктів
- Акаунт у соцмережах, відгуки, картка на картах
- Зареєстрована потужність і впроваджені процедури НАССР
- Нерухомість, якщо приміщення орендоване
- Борги перед постачальниками і орендодавцем
- Товарні залишки: часто рахуються окремо за фактом
- Особисте майно власника
- Обладнання, що належить орендодавцю і залишається в приміщенні
- Обладнання в лізингу
Останні два пункти перевіряйте окремо: це типова причина конфліктів після угоди.
| Фактор | Вплив |
|---|---|
| Договір оренди на 3-5 років з правом пролонгації | суттєво підвищує ціну |
| Договір спливає за три місяці | обвалює ціну |
| Прибуток видно в касовій системі за рік | повна ціна |
| Прибуток лише на словах | знижка близько 30% |
| Є змінний керівник, власник не на зміні | підвищує |
| Власник сам бариста і адміністратор | знижує, бо його робота це витрата для покупця |
| Виторг зростає | підвищує |
| Виторг падає | знижує |
| Професійна кавомашина віком 2 роки | підвищує витратну оцінку |
| Техніка старше 7 років | знижує |
Головне порівняння для покупця. Різниця не в сумі входу, а в часі до прибутку і в ризику.
| Параметр | Відкриття з нуля | Купівля діючої |
|---|---|---|
| Прибуток з першого дня | ні | так |
| Пошук приміщення | місяці | готове |
| Ремонт і вентиляція | окремі витрати і час | зроблено |
| Дозвільні процедури | потрібно оформлювати | частково готово |
| Закупівля обладнання | за ціною нового | у складі ціни з урахуванням зносу |
| Набір і навчання персоналу | з нуля | команда є |
| Напрацювання трафіку | 3-9 місяців | уже є |
| Ризик не запуститись | реальний | відсутній |
| Головний ризик | місце не піде | потік просяде після зміни власника |
Практичний висновок: купівля діючого закладу виправдана, якщо прибуток підтверджений документами і договір оренди довгий. Відкриття з нуля має сенс, якщо ви знайшли сильну локацію, якої немає серед готових пропозицій.
Частина оголошень – це заклади, які не приносять прибутку. Ціна тоді складається з обладнання з коефіцієнтом зносу і цінності готової інфраструктури.
Коефіцієнти зносу: 0,95 для техніки до пів року, 0,85 для 1-3 років, 0,80 для 3-5, 0,70 для 5-10, 0,60 для старшої.
Для покупця з досвідом це може бути вигідним варіантом: готове приміщення з вентиляцією і дозволами дешевше, ніж запуск з нуля. Але головне питання – чому заклад не заробляє. Відсутність маркетингу і слабкий персонал виправляються. Погана локація – ні.
Їх закладають у розрахунок окупності, і покупці регулярно про них забувають:
- Товарні залишки за фактом інвентаризації
- Обігові кошти на закупівлі, зарплати і оренду на перші два місяці
- Юридична перевірка і оформлення
- Заміна обладнання, яке на межі виходу з ладу
- Оновлення вивіски і меню, якщо змінюється бренд
- Можливе просідання виторгу на 10-30% у перші місяці
- Оформлення власної реєстрації харчової потужності, якщо купуються активи, а не частка в товаристві
Останній пункт важливий: реєстрація потужності прив’язана до оператора. Якщо ви купуєте майно і працюватимете через власну юридичну особу або як підприємець, запис продавця вам не підходить – потрібно оформити реєстрацію діяльності нового оператора в територіальному органі Держпродспоживслужби.
- Дані касової системи за 12 місяців, а не словесні цифри і не кращий місяць
- Фактичний трафік: посидіть у закладі в різні дні і години, порахуйте чеки і середній чек
- Договір оренди: строк, ставка, умови індексації, право пролонгації, готовність орендодавця працювати з вами
- Технічний стан кавомашини: виклик профільного майстра обов’язковий, це найдорожча одиниця техніки
- Повний перелік обладнання з серійними номерами і перевірка, що воно не в лізингу і не належить орендодавцю
- Зареєстрована потужність і наявність впроваджених процедур НАССР
- Відсутність невиконаних приписів контролюючих органів
- Умови постачальників кави і продуктів, наявність знижок за обсяг
- Реальну причину продажу
- Плани щодо території поруч: ремонт дороги або закриття бізнес-центру здатні обвалити трафік
- Готовність баристів продовжити роботу
- Відгуки на картах за останній рік
Оператор ринку харчових продуктів зобов’язаний запровадити постійні процедури, засновані на принципах НАССР, і для малих потужностей закон передбачає гнучкість. Але обов’язкової сертифікації НАССР закон не встановлює: обов’язком є саме впровадження процедур, а не купівля сертифіката. Якщо продавець показує «сертифікат НАССР» як головний документ, а описаних процедур у закладі немає, це сигнал розібратись детальніше.
Найкращий спосіб відчути діапазон цін – подивитись, що продається зараз. Компанія Go Deal Brokers веде найбільший в Україні телеграм-канал з продажу готового бізнесу «Продаж готового бізнесу GoDealBrokers», де лоти публікуються з цифрами прибутку. Переглянувши кілька десятків оголошень по кав’ярнях, ви швидко побачите, у яких строках окупності виставляють заклади у вашому місті.
Врахуйте: ціна в оголошенні – це очікування продавця. Фактична угода зазвичай проходить нижче після перевірки.
Ціна готової кав’ярні – це чистий прибуток за місяць, помножений на 10-14. Якщо прибутку немає, ціну визначає обладнання з урахуванням зносу плюс готова інфраструктура з дозволами. Перевірка ціни займає одну дію: поділіть суму на прибуток і порівняйте з цим діапазоном. Договір оренди впливає на вартість не менше за прибуток, а при купівлі активів не забудьте, що реєстрацію харчової потужності доведеться оформлювати на себе.
Оновлено 15.10.2026